土地增值税土地成本问题

留言时间：2020-05-10

咨询对象

浙江省税务局

问题内容

领导，您好：

     1. 我司拿了AB两个地块用于地产开发，A地块为商业用地，B地块为住宅用地，AB两地块可明显区分且各有对应占地面积。政府公布拿地价格为综合整体地价，未区分各地块价格。商业用地和住宅市场价格存在巨大差异，如按直接占地面积区分，会造成商业地块和住宅地块土地成本严重不匹配，请问土地增值税清算时可采取何种方法还原各地块真实成本？

     2.企业因延迟支付土地款，按土地出让协议支付给政府的违约金，政府开具了正式财政收据，能否计入土地成本？

附件

无附件

答复机构

浙江省

答复时间

2020-05-12

答复内容

浙江财税12366服务中心答复：

 您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

1、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》  国税发〔2006〕187号规定:“一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

四、土地增值税的扣除项目

(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

(五)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字〔1995〕6号规定， 第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。”

2、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

 (一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）规定主管税务机关需要对房地产清算项目做清算审核，涉及具体情况可提供相关资料向主管税务进一步核实。

上述回复仅供参考，欢迎拨打0571-12366。