契税差额计税依据如何确定

留言时间：2019-12-12

咨询对象 云南省税务局

问题内容 老师您好，我公司是一家房地产开发企业，我公司与XX村民小组签订了合作协议，村民小组出地，房地产公司负责开发，房地产公司还支付了部份货币给村民小组，实际是以地换房，即将村民小组的土地转移到房地产公司名下（村民小组的土地是划拨用地），房屋建成后，村民小组或村民分配了部份房屋，其余的均为房地产公司待销售的房屋，在村民小组将土地使用权转移至房地产名下时，我公司根据中华人民共和国契税暂行条例细则第十条规定，以所交换的土地使用权与房屋价格的差额为契税计税依据，但房屋在未来才能建好，请问老师，房屋的价格是以现在协议中约定的房屋价格还是以未来建好时的房屋市场价格确定？

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答复机构 税务总局云南省税务局

答复时间 2019-12-13

答复内容 国家税务总局云南省12366纳税服务中心答复：

   尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

   根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

   第二条第一款第五项规定：本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：......（五）房屋交换。

   第四条第三款规定：契税的计税依据：土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

   第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”

   二、根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字（1997）52号）第七条第三款规定：“条例所称房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。

   第十条规定：“土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

  土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。

   第十八条规定 条例所称其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证，是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。”

   因此，若您公司是土地使用权与房屋所有权之间相互交换，契税的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。若合同成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

   感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或者主管税务机关。