水电费开票和进项抵扣

留言时间：2020-03-09

咨询对象

厦门市税务局

问题内容

您好，我司是一般纳税人房地产开发企业，经营范围有物业管理，现出租自有房产（该房产是营改增前开工的老项目，已办理了出售或出租房产收入的增值税简易征收备案）。

项目的水电费是国家电网和自来水公司直接向我司收取水电费并开票给我司。水电费一部分用于未出租的房产的装修，另一部分是已出租的租户使用。

现面临向租户收取水电费时遇到以下几个问题，烦请解答一下，非常感谢。

第一，我司向租户收取的水电费应如何开具电费和水费发票？因我司出租的房产是营改增前的老项目，房产租赁收入按简易征收增值税，转售水电费能否也按简易征收按5%开具水电费发票？

第二，还是水费发票可否适用“《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。”的规定开具3%的增值税发票给租户?

第三，我司出租的房产是营改增前的老项目，已备案房产租赁收入按简易征收增值税，水电费一部分是自用于未出租的房产的装修，另一部分是转售给已出租的租户使用。请问我司取得的水电费发票的进项税可否抵扣？

附件

无附件

答复机构

厦门市税务局

答复时间

2020-03-10

答复内容

国家税务总局厦门市12366纳税服务中心答复：

   尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

   1、不行。若你司仅是房东，转租行为，电费由供电公司开具增值税专用发票给你司，你司公司收取的电费作为转售电力收入申报缴纳增值税，电费发票由你司开具给用户，按照正常税率开具发票。

  2、若你司对租户提供的是物业服务，根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定：“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。”代收的自来水水费（不含污水处理费和垃圾处理费）可按规定开具增值税专用发票（3%）。

3、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件一27条相关规定：“下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣： （一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。 纳税人的交际应酬消费属于个人消费。 （二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。 （三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。 （四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 （五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。 （六）购进的贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。 （七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 ”

因此，自用于未出租的房产的装修属于用于简易计税项目进项不得抵扣，转售给已出租的租户使用的部分进项可以抵扣。