房地产企业本周热点问答（20210110）

日期：2021.1.10

来源：国家税务总局及其它地方税务局 税乎网整理

1、房产开发土地增值税清算收入确认

留言时间：2021-01-06

纳税人所属地

内蒙古

问题内容

国家税务总局公告2016年70号，关于土地增值税收入确认，第一条其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额，但第四条土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

因为销项税额中是（收入—土地出让金）/1.09*0.09计算的这两个对于收入的解释不一致，应该怎么理解？

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答复机构

税务总局内蒙古自治区税务局

答复时间

2021-01-06

答复内容

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

 根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）文件规定，第一条是关于营改增后土地增值税应税收入确认问题，第四条是关于营改增前后土地增值税清算的计算问题，两者不矛盾。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系内蒙古税务12366或主管税务机关。

2、标  题： 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，在土地增值税清算时，分期开发各期如何分摊土地总成本以及对分摊方式问题

写信人： 林**

咨询时间： 2020-12-31

回复时间： 2021-01-07

发布时间： 2021-01-07

留言内容：

依据“中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 财法字[1995]6号”文件规定在土地增值税清算时： 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定．可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 疑问事项：上述关于土地增值税清算时，因同一项目施工进度不同，部分楼栋已竣工并已交房（部分未竣工），各楼栋对应的土地成本的分摊方法（占地面积分摊方法与建筑面积分摊方法），企业是否可以自主选择其中一种分摊方式进行分摊土地成本？

回复部门：

纳税服务中心

回复内容：

您好，根据《土地增值税清算管理规程》的有关规定，纳税人分期开发项目，应按照受益对象合理分配。因此对成片受让土地后分期开发的，地价款按照受益对象合理分配，即按各期占地面积分配分摊。

上述回复仅供参考，具体以国家相关政策规定为准！感谢您的咨询，顺祝生活愉快！

3、土地增值税清算可扣除项目

留言时间：2020-03-24

纳税人所属地

辽宁

问题内容

1.停工损失：我们是一个房地产开发企业，但在施工过程中分别由于公司自身规划的原因，以及不可抗力因素进行过停工，请问停工损失（例如：停工期间支付给装修队的赔偿、换装修队导致原来的工程作废、停工期间借款利息支出、停工期间支付的工资）能否在土增清算时作为成本扣除？如可以，停工损失放在土地增值税哪个扣除项目（例如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用）

2.买房送装修，我们是一个房地产开发企业，目前计划向顾客直接销售毛胚房，同时为了促进销售，会赠送顾客房内的精装修。我们预计与装修公司和客户另行单独签订三方合同，装修费用在做账时计入开发成本，也会取得相应的增值税专用发票，请问装修支出能否在土地增值税清算时时作为成本扣除？送装修的行为在增值税和企业所得税上是否需要做视同销售处理？

3.我们是一个房地产开发企业，在向信托公司借入款项时，会支付一笔财务顾问费并资本化计入开发成本，请问财务顾问费能否作为利息费用在进行土地增值税清算时进行扣除？

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答复机构

辽宁省税务局

答复时间

2020-03-24

答复内容

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

1.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定：“第六条 计算增值额的扣除项目：

 （一）取得土地使用权所支付的金额；

 （二）开发土地的成本、费用；

 （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

 （四）与转让房地产有关的税金；

 （五）财政部规定的其他扣除项目。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定：“  第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

 （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

 ......等。

 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

 （四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

 （五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。”

2.根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件的规定：“四、土地增值税的扣除项目

 ……

（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。”

根据《国家税务总局关于印发〈增值税若干具体问题的规定〉的通知》（国税发〔1993〕154号）第二条规定：“二、计税依据 ……（二）纳税人采取折扣方式销售货物,如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的,可按折扣后的销售额征收增值税；如果将折扣额另开发票,不论其在财务上如何处理,均不得从销售额中减除折扣额。”

根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）规定：“一、除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。

  ……（五）企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。”  

3.根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“三、房地产开发费用的扣除问题

  （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的5%以内计算扣除。

  （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的10%以内计算扣除。

  全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

  上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

  （三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

  （四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366热线或您的主管税务机关咨询。

4、2021年企业改制重组土地增值税有无优惠政策？

留言时间：2021-01-08

纳税人所属地

四川

问题内容

我公司是一家印刷企业，征地20亩。由于已进入无纸化办公时代，从建成，营业额一年不比一年，近两年出现亏损巨大，已停止营业。为解决员工就业，盘活闲置资产，故进行改制重组。根据财税（2018）57号关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知中明确，如不是搞房产开发，暂不征收土地增值税，执行期限为2018年至2020年12月31日。由于2020年改制重组未完成，2021年进行改制重组，可否享受暂不征收土地增值税的优惠政策。

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答复机构

四川省税务局

答复时间

2021-01-08

答复内容

四川12366纳税服务中心答复：

您好！感谢您的咨询！您的问题我们已通过电话形式联系您，若您对此仍有疑问，请联系四川省12366纳税服务中心或您的主管税务机关咨询。

四川省12366纳税服务中心

2021年1月8日

5、土地增值税清算

留言时间：2020-03-16

纳税人所属地

浙江

问题内容

房地产开发公司销售的样板房、精装房中配置的家具、家电、窗帘等支出，在土地增值税清算时能否计入开发成本，并计入加计20%的扣除基数？

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答复机构

浙江省

答复时间

2020-03-16

答复内容

浙江财税12366服务中心答复：

您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

 此问题中涉及到两个问题，第一是样板房支出能否计入开发成本；第二是精装房配置的家具、家电、窗帘等支出能否计入开发成本。

对第一个问题，我省的口径为：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条对计算增值额的扣除项目的规定，样板房如果属于经相关部门审批的项目建筑面积内的用房，其建造成本和装修费用可以计入“房地产开发成本”，并加计扣除；如不属于经相关部门审批的项目建筑面积内的用房，其建造成本和装修费用应列入“房地产开发费用”按规定扣除。

第二个问题，我省的口径为：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件的规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，不含可移动软装。

上述回复仅供参考，欢迎拨打0571-12366。

6、房产开发企业土地增值税印花税是否扣除

留言时间：2021-01-06

纳税人所属地

内蒙古

问题内容

关于印花税的扣除在财税字1995（48）号中解释印花税在管理费用中扣除，所以不应在税金扣除，但是财会2016（22）文件中，把印花税调整到税金及附加科目，管理费用中已经不包括了，现在是否可以扣除？

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答复机构

税务总局内蒙古自治区税务局

答复时间

2021-01-06

答复内容

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

 根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第九条规定，细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

 因此，不管计入何种会计科目，细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。

 感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系内蒙古税务12366或主管税务机关。