青岛市地税稽查局：分解借款费用，少缴税款——某置业有限公司被查

日期：2015-02-11

来源：中国税务网-青岛市地税稽查局综合处

   近几年，房地产开发企业融资日趋困难，房地产信托成为最常见的融资方式，但这种方式与严格意义上的房地产信托不同，主要是债务性融资，银行在国家有关监管规定之下打擦边球，扮演着居中提供资金监管和通道的角色，从中收取高额顾问费，这在业界内已不是什么秘密。青岛某置业有限公司一案的查处正是反映了当下这种企业、信托及银行三方之间的融资运作关系。

   人工选案确定目标，疑点分析制定预案

   根据人工选案分析结果，青岛地税某稽查局发现青岛某置业有限公司2011年财务费用异常，遂将其列为稽查对象，对其 2011年至2012年的纳税情况进行纳税检查。该公司自2010年2月成立以来只开发了一个项目“M国际”，项目用地于2011年3月取得，土地面积13594.7平方米，2012年6月取得预售许可证。经案头分析，稽查人员发现该公司自2011年8月份起，长期借款陆续增加，至2011年12月底增至26910万元，当年财务费用更是突增至1677万元，贷款利率与常规不符。针对此疑点，稽查人员制定了以财务费用为检查重点的检查预案。

   预案检查有的放矢，深入核实寻求突破

   稽查人员按程序调取了该公司检查年度的纸质账簿、凭证和电子账簿、财务报表、有关合同协议、项目用地及相关审批资料，围绕涉税疑点展开核查。经查发现该公司增加的长期借款，系通过信托计划筹集的资金，通过翻看其与B信托公司签订的《特定资产收益权转让合同》，稽查人员发现，该公司通过该信托计划共计融资26910万元，期限24个月，共支付利息5707万元，折合年利率15.3%。该公司仅凭B信托公司出具的《信托业务收益回执》计入开发成本，尚未结转销售成本。检查中还发现该公司于2011年支付C银行财务顾问费1588.03万元，已取得正规发票，但经了解该公司并未向C银行贷款，此财务顾问费的合理性仍需进一步核实。针对此财务顾问费是否合理的问题，稽查人员要求该公司提供相关合同、协议，但该公司仅提供了一份《财务顾问协议》，该协议将服务项目笼统地描述为“筹资顾问及财务规划”，未指明实质性服务内容。稽查人员分析后认为该协议不符合业务常规，在没有借贷关系的情况下，金额如此巨大的财务顾问费不可能是孤立存在的，必然与企业融资存在关联关系。

   询问约谈阐明立场，综合分析准确界定

   根据发现的上述问题，稽查人员立刻约见了该公司财务负责人，开门见山指出《财务顾问协议》的不合理之处，责令提供有关银行具体服务内容的资料，并告知虚列费用的后果。迫于压力，该公司提供了C银行出具的《财务顾问费用收费说明》，说明服务内容包括为该公司制定“M国际”项目融资策略和工作计划、引荐B信托公司，并由C银行作为中间机构提供相关服务。看完上述服务内容，一条重要线索出现在稽查人员面前：该财务顾问费是信托融资成本的组成部分，税务处理正确与否需结合信托投资计划综合判断！为取得第一手资料，稽查组直接约见B信托投资公司相关人员，就信托投资计划的运作进行了询问。掌握了关键信息后，稽查组责令该公司提供《特定资产收益权转让合同》主合同下的其他附属合同，终于，该公司最后一道防线被击溃，转而积极态度配合检查，又很快提供了《还款协议》、《抵押合同》等附属合同和协议。经对所有合同、协议综合分析，稽查组查明以下事实：尽管《特定资产收益权转让合同》约定B信托公司采取以投资的方式为该公司提供资金，但从《还款协议》及其附属合同来看，该信托投资计划实质上是债权性投资，C银行仅为该项融资提供通道和资金监管服务，该公司通过信托计划融入的资金是为所开发的“M国际”项目借入的专门借款，财务顾问费是专门借款的辅助费用。根据《企业会计准则第 17 号--借款费用》的规定，专门借款发生的辅助费用，在所生产的符合资本化条件的资产达到预定可销售状态之前发生的，应当在发生时根据其发生额予以资本化。稽查人员向该公司财务人员讲明税收政策，并建议其及时向信托公司索取融资利息的合法凭据，否则仅凭《信托业务收益回执》是无法税前扣除的，这不但影响到企业所得税，还会影响到土地增值税，税负会大幅提高。在事实和证据面前，该公司认可了稽查人员的意见，同意将由开发项目产生的财务费用进行资本化处理，调增当年应纳税所得额，补缴企业所得税。

   办案体会

   对于税务部门来说，目前在对金融行业监管过程中仍然存在不到位问题，致使信息不对称、源头控管乏力，尤其是对于融资者与信托公司分处异地的，要实现税收同步监管尚有难度。本案中，B信托公司收取利息时，开具的是《收益回执》，而非发票，那么就存在不按规定缴纳营业税和企业所得税的风险。通过督促该公司索取发票，可以实现对W信托公司的税收控管，但这毕竟不能从根本上解决问题，税收政策及时跟进显得尤为重要。