营改增后房地产企业预收款的预计毛利如何计算

留言时间：2019-03-30

纳税人所属地

辽宁

问题内容

营改增后房地产企业未完产品按预售收入销售，预收款的预计毛利如何计算,例如：本期预收收入110万，增值税税率例如为10%，预计毛毛利率为15%；那预计毛利是=110/1.10*15%=15万呢?还是=110*15%=16.5万呢?

政策依据是什么 ?

谢谢

附件

无附件

答复机构

辽宁省税务局

答复时间

2019-04-01

答复内容

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号 ) 第九条规定， 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

  在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第五章 纳税义务、扣缴义务发生时间和纳税地点

第四十五条规定， 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

   （一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

   收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

   取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。因此，房地产企业未完产品按预售收入销售，纳税义务没有发生，发票开具不征税发票，预售收入中不含增值税，所以不能再换算为不含增值税收入。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366热线或您的主管税务机关咨询。