土地置换涉税问题

留言时间：2021-02-06

纳税人所属地

湖北

问题内容

我司为支持国防建设，将公司名下土地以相近面积等用途与政府土地整理储备中心的储备用地进行置换，公司弥补差价60余万。公司名下原土地被土地储备中心收回，同时储备中心出让另一块土地给我司，完成置换。公司未取得相关经济利益。请问我司需缴纳土地增值税、增值税、企业所得税和契税吗？

附件

无附件

答复机构

湖北省税务局

答复时间

2021-02-07

答复内容

湖北税务12366纳税服务热线答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

增值税，根据财税〔2016〕36号文件附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定，（二）不征收增值税项目。（5）在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

根据附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定，一、下列项目免征增值税。（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

根据财政部 税务总局公告2020年第40号文件第三条规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。？

第四条规定，本公告自发布之日起执行。（2020年09月29日）

企业所得税，根据国家税务总局公告2012年第40号文件第十三条规定，企业搬迁中被征用的土地，采取土地置换的，换入土地的计税成本按被征用土地的净值，以及该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出，为该换入土地的计税成本，在该换入土地投入使用后，按《企业所得税法》及其实施条例规定年限摊销。

自2012年10月1日起施行。

契税和土地增值税，根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）文件第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

第二条规定，本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；

第四条规定，契税的计税依据：（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）文件第六条规定，条例所称土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。

第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 （国务院令第138号）文件第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）文件第十一条第三款规定，条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

根据财税〔2006〕21号文件第四条规定，关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）文件规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳土地增值税和契税等相关税收。

综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际情况实事求是来认定。湖北省电子税务局（https://etax.hubei.chinatax.gov.cn）——公众服务——办税地图——当地办税服务厅联系电话。