关于房地产企业增值税预缴超过清算申报金额后如何处理

留言时间：2020-07-10

咨询对象

河南省税务局

问题内容

尊敬的河南省税务局：

      我司是一家房地产开发企业，假定预售阶段根据政策要求按3%预缴增值税6000万，房屋竣工交付后申报增值税，计算应缴纳增值税=销项税10000万-进项6000万=4000万（不考虑土地抵减），实际申报缴纳增值税=应申报增值税4000万-预缴增值税4000万=0，请问剩余的2000万预缴增值税可以申请退税嘛？

附件

无附件

答复机构

河南省税务局

答复时间

2020-07-13

答复内容

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

   一、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%…… 第十四条，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。……

   二、根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）规定，第一条 纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。……第六条 本通知自2018年5月1日起执行。

   三、根据《财政部 国家税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）规定，一、增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。……九、本公告自2019年4月1日起执行。

   四、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，附件1……第四十五条，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天……

   因此，根据上述文件规定及您的描述，如您单位是增值税一般纳税人的房地产企业，适用一般计税方法计税的，应按照财税〔2016〕36号文件第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。而房地产企业销售房地产项目纳税义务发生时间为交付房地产项目并取得索取销售款项凭据的当天。如您单位当时预缴增值税为6000万，纳税义务发生时实际申报缴纳增值税为4000元，未抵减完的2000元的预缴税款可以结转下期继续抵减。建议您参考上述规定，具体事宜可联系主管税务机关确认。

   具体事宜您可联系主管税务机关确认。感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。